A Itaú Asset fechou nesta segunda-feira (4) a compra de 11 galpões operacionais da Log por R$ 1,02 bilhão, em uma transação de 332,8 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) com margem bruta de 33%, a maior venda da história da companhia de galpões logísticos controlada pela família Menin.
Transação Itaú Asset + Log: os números
| Dado | Valor |
|---|---|
| Valor total | R$ 1,02 bilhão |
| Ativos vendidos | 11 galpões operacionais |
| ABL | 332,8 mil m² |
| Margem bruta | 33% |
| 1ª parcela (na conclusão) | 80% do valor |
| Taxa de gestão retida | 0,50% a.a. sobre PL do fundo |
| ABL total Log sob gestão | 2,9 milhões de m² |
Detalhes da transação Log e Itaú Asset. Fonte: NeoFeed
Como funciona a estrutura do negócio
O pagamento ocorre em duas parcelas: 80% na conclusão da operação e o restante em data posterior. A Log mantém a gestão comercial e imobiliária dos 11 ativos incluídos no negócio, com remuneração de 0,50% ao ano sobre o patrimônio do fundo gerido pela Itaú Asset, gestora do Itaú Unibanco. A estrutura soma-se a dois outros fundos já administrados pela plataforma de gestão de terceiros da Log, com Inter e BTG Pactual.
“Essa é uma transação transformacional para a empresa”, disse Rafael Saliba, CFO da Log, ao NeoFeed. “Ela destrava todo o valor potencial do capex que temos para o ano, que é elevado. E isso num cenário macro desafiador, com uma taxa de juros ainda alta, além da incerteza e da volatilidade das eleições.”
Com o caixa da venda, a Log avança no plano Log 2 Milhões, que prevê 2 milhões de m² de ABL até 2028. Para 2026, a projeção é de capex de cerca de R$ 1 bilhão em 19 obras, com ABL adicional acima de 500 mil m², concentrada no Nordeste e no Centro-Oeste. No primeiro trimestre, a companhia já entregou 65,5 mil m² em Campo Grande (MS) e Cariacica (ES), 100% pré-locados. O CFO projeta venda adicional de aproximadamente R$ 500 milhões ao longo do ano, mas descarta a obrigação de replicar uma operação do mesmo porte: “Tudo depende do economics.”
No balanço, a Itaú Asset tem expandido sua atuação em mercados privados, segmento que atingiu R$ 62 bilhões em março de 2026. A operação com a Log adiciona ativos logísticos a uma plataforma que já inclui infraestrutura, crédito privado e outros fundos alternativos. Na outra ponta, a dívida líquida da Log, que encerrou o primeiro trimestre em R$ 1,7 bilhão com alavancagem de 1,8 vez, deve cair ao menor nível dos últimos cinco anos após o fechamento da transação.
O trimestre traz ainda um conjunto de resultados acima do esperado: lucro líquido de R$ 134 milhões (+55,2%), recorde trimestral da companhia; Ebitda de R$ 185 milhões (+53,2%), com margem de 280,1%; receita total de R$ 66 milhões (+19,4%) e receita da plataforma de serviços de R$ 8,3 milhões (+93,7%). Entre o segundo trimestre de 2025 e o primeiro de 2026, 43% dos contratos passaram por renegociação, elevando o tíquete médio 13% em base anual, para R$ 23,84/m². As ações da companhia (LOGG3) fecharam o dia com alta de 0,98%, a R$ 26,89, com valorização acumulada de 11% em 2026. As projeções de mercado apontam Selic a 12,13% ao fim de 2026, nível que segue pressionando o custo de manutenção de ativos imobiliários no balanço de desenvolvedores.
