A tokenização imobiliária, em que um imóvel inteiro ou uma fração dele passa a ser representado por um token em blockchain, já soma R$ 20 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) no Brasil, com mais de 450 incorporadoras adotando o modelo, de acordo com a ABToken. O contraste está na revenda: só R$ 40 milhões a R$ 50 milhões do estoque tokenizado circulam no mercado secundário, e a falta de liquidez aparece como o principal gargalo do setor, que ainda opera sem lei específica.
Os números fazem parte do material do FITi, o Fórum Internacional de Tokenização Imobiliária, organizado pelo CIMI360 (Congresso Internacional do Mercado Imobiliário), evento que reúne profissionais, empresas e entidades de mais de 40 países.
Estoque de R$ 20 bilhões, revenda de milhões
O tamanho do estoque e o giro dele são grandezas muito distantes. De um lado, o VGV tokenizado na casa dos bilhões; de outro, a parcela negociada depois da emissão, que não passa de dezenas de milhões.
Tokenização imobiliária no Brasil · estoque e revenda
Estoque tokenizado chega a bilhões, mas a revenda fica em milhões
VGV tokenizado, giro no mercado secundário e incorporadoras que usam o modelo
Falta de liquidez é apontada como o principal gargalo do setor. Fonte: ABToken; CIMI360. Arte: Let’s Money.
No recorte mais amplo, o de ativos do mundo real (RWA, na sigla em inglês) tokenizados, o Brasil chegou a R$ 1,5 bilhão em janeiro de 2026, com alta acima de 1.100% em um ano, segundo o material do FITi. O país tem 30 mil carteiras digitais abertas, das quais 9 mil já foram reportadas à Receita Federal.
Por aqui, o setor aguarda uma lei específica sobre registro tokenizado. A Justiça Federal suspendeu uma resolução do Cofeci sobre o assunto, com o entendimento de que só o Congresso pode legislar sobre a matéria.
Na Europa, o MiCA, regulamento aprovado em 2023, encerrou em julho de 2026 o período de transição para empresas sem autorização e restringe modelos de renda passiva em alguns tokens. Suíça e Luxemburgo concentram plataformas que tokenizam imóveis comerciais de alto padrão.
O material do FITi aponta três passos para o mercado se consolidar no país: um marco legal específico, a integração com o sistema registral e a formação de liquidez no secundário.
Fração de imóvel como porta de entrada
Para Heitor Kuser, CEO e fundador do CIMI360 (Congresso Internacional do Mercado Imobiliário) e do CIMI Invest, presidente do INDIP, o ganho do modelo está no acesso. “O CIMI defende a segurança voltada à rastreabilidade da origem do imóvel, uma inovação fantástica, e o mais importante: a democratização da compra do imóvel. Quem hoje não consegue comprar um imóvel inteiro pode comprar uma parte, uma fração por meio de tokens”, diz.
Kuser defende que a regulação traga “transparência ao mercado, segurança jurídica para os compradores, para os incorporadores” e preserve o direito de propriedade de todas as partes. “Se isso funcionar, entendemos que é a melhor maneira de o mercado evoluir nesse quesito.”
O que observar
Os números interessam a incorporadoras que avaliam vender frações de empreendimentos em token e a quem compra esses ativos: hoje, revender a posição é difícil, porque o giro no secundário é pequeno perto do estoque. Vale acompanhar se uma lei sobre registro tokenizado avança, o resultado da revisão da CVM sobre as emissões reguladas e o surgimento de ambientes de negociação que deem liquidez a esses tokens.
